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关于规范汕头市市属国有企业物业出租管理的指导意见

发布时间:2017-10-09

关于规范汕头市市属国有企业物业出租管理的指导意见

 

为规范市属国有企业物业出租行为,落实监督管理责任,防止国有资产流失,促进国有资产保值增值,根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《汕头市市属国有企业国有资产管理规定》等法律法规,结合我市实际,提出以下指导意见:

一、本指导意见适用于汕头市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称市国资委)监管企业、企业化管理事业单位及其所属各级全资、控股的子企业。

市国资委直接监管企业为一级企业,一级企业管理的下级企业为二级企业,依此类推(以下统称企业)

二、本指导意见所称物业是指企业房产(含地下建筑物)、土地及其附着物。

三、本指导意见所称物业出租,是指企业作为出租人,将本企业拥有的物业部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织(以下简称:承租人)从事生产、经营活动,并由承租人支付租金的行为。企业住宅用于分配给本企业职工租住的情形,以及法律和行政法规另有规定的除外。

四、企业应积极采取有效措施,加强物业出租管理,充分发挥资产效用,提高资产经营效益。

五、企业物业出租应当遵守法律法规和本指导意见的相关规定,遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则,引入市场竞争机制,提高企业资产的利用效益,实现企业资产价值的最大化。

六、企业应建立健全物业出租管理制度和安全管理责任体系,明确管理权限,落实管理责任,规范出租行为。

七、企业物业出租应进行必要的可行性论证,并制定合理的出租方案,内容包括:出租物业的基本情况(物业明细、地点、面积、规划用途等)、出租目的、可行性、出租期限、租金标准及用途、承租条件、招租底价及底价拟订依据、招租方式等。

八、物业出租用途涉及危险品等经营,或相关行政主管部门有明确规定的,必须进行安全与环保情况评价。

九、一级企业物业出租期限在5年以内的(含五年),由公司董事会、企业总经理(厂长)办公会议或留守班子会议(企业班子不健全的应扩大到中层管理人员或下级企业负责人,以下统称企业班子)决定。

一级企业物业出租期限在5年以上的,经一级企业班子集体审议同意后,事前报市国资委备案。

二级或二级以下企业的物业出租方案按企业规定的管理权限和程序办理。租期超过5年的,由一级企业事前报市国资委备案。

十、已列入政府收储、拆迁、三旧改造、改制、重组、清算和破产计划的企业以及上一级出资人对企业占有的物业已有明确处置意见的,原则上不得实施出租行为,遇到特殊情况确需临时出租的,必须与承租人特别约定相关事项的处理方式,并上报上一级出资人事前备案。

十一、物业出租要按照厂务公开要求自觉接受职工监督。重大物业出租事项应听取职工意见,招租结果向本企业职工公示,接受职工监督。

十二、除本指导意见第十三条所列情形外,企业物业出租应在合法的资产租赁交易平台公开招租。

汕头市行政区域内的企业物业出租,在汕头市恒益顺资产托管中心市属国有物业租赁平台公开进行,并按租赁平台相关交易规则组织交易。

汕头市行政区域外的企业物业出租,可在当地合法的交易机构公开进行。

十三、有下列情况之一的,可以不采取公开招租方式,通过协商直接确定承租人:
  
(一)承租方为国有企业、国有全资公司及国有单位的物业出租;
  
(二)企业集团内部关联企业之间的物业出租;
  
(三)其他有规定不宜公开招租的情况。遇到特殊情况物业不宜采取公开招租方式的,必须阐明具体原因、租金定价依据、租期等事项,并事前报市国资委备案。

十四、采取公开招租方式出租物业的企业应当在汕头市恒益顺资产托管中心网站或拟出租物业所在地地市级以上媒体发布招租公告10个以上工作日。

十五、企业物业的出租底价可根据市场询价及供求情况确定,以周边相同地段,类似功能、用途参照物的物业市场出租价格及所在地区房屋租金参考价作为参考依据,或者采取评估方式确定出租底价,原则上按照两者就高来确定。

十六、在规定的信息公告期内未征集到意向承租人,出租方可以适当降低价格后重新挂牌。降幅较大时,应考虑缩短租期。降价比例或优惠措施需经企业班子集体审议同意。

十七、承租人确定后,物业租赁当事人应根据《中华人民共和国合同法》及其他有关规定签订租赁合同。租赁合同主要内容应包括:出租物业状况,出租用途,租赁期限,租金标准及年递增率,租金收取时间与方式,双方权利与义务,合同变更、解除,合同纠纷的处理办法和违约责任等条款。

十八、企业与承租人签订物业租赁合同时,应特别载明物业转租、设施维护、安全、保险与环保责任、合同终止情形及免责等条款,如承租人擅自改变承租用途、市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制、以及不可抗力影响等情形,出租方有权提前终止合同。

十九、企业物业租金收入必须按国家现行财务管理制度进行规范的会计核算和信息披露。严禁违反出租合同擅自减免租金,严禁坐支租金收入、私设小金库以及以消费或福利等任何形式冲抵租金收入的违法行为。

二十、企业应当按照权属关系,对物业出租行为承担监管责任。出租方的主要领导是本企业物业出租行为的第一责任人。一级企业应对本部及其各级有实质控制权的权属企业的物业出租制度建设和物业出租执行情况进行定期检查。出租方的纪检监察部门、监事会、内部审计机构和相关职能部门对本企业的物业出租管理工作进行全过程监督,及时发现并纠正存在问题,提出管理意见。

二十一、企业负责人及相关负责人在企业物业出租过程中违反国家相关法律、法规和本办法规定,滥用职权、玩忽职守,造成国有资产损失的,应当依法承担相应赔偿责任,并依纪给予处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

二十二、集体企业的物业出租参照本指导意见执行

二十三、本指导意见从发布之日起执行。