汕头市市属国有企业物业出租

管理暂行办法

 

第一章 总则

 

第一条  为加强我市市属国有企业物业管理,进一步规范物业出租行为,防止国有资产流失,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产交易监督管理办法》等法律法规规章的有关规定,结合我 市实际情况制定本办法。

第二条  本办法适用于汕头市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称市国资委)代表汕头市人民政府履行出资人职责的各集团公司和市国资委直接监管的企业。集团公司、直管企业及其下属企业以下统称为企业。

第三条  本办法所称物业是指企业所有或管理的房产(含地下建筑物)、土地及其附着物。

第四条  本办法所称物业出租,是指企业作为出租人,将本企业物业在一定时间内以有偿方式部分或者全部租赁 给自然人、法人或其他组织(以下统称承租人)从事合法生产、经营活动,并由承租人支付租金的行为。企业住宅分配 给市属国有企业职工租住的情形,以及法律和行政法规另有 规定的除外。

第五条  企业应积极采取有效措施,加强物业出租管理工作,维护企业和国有资产所有者权益,充分发挥资产效用,提高资产经营效益。

第六条  企业物业出租应遵守法律法规和本办法的相 关规定,遵循等价有偿和公平、公正、公开的原则,引入市场竞争机制,提高企业资产的利用效益,实现企业资产价值最大化。

 

第二章  物业出租管理

 

第七条  企业应制定健全物业出租管理制度和安全管制度,建立物业出租管理台账,明确管理权限及相关事项流程,落实物业出租管理责任、安全生产和消防责任,严格规范出租行为。

第八条  企业应制定合理的物业出租方案,包括: 物业基本情况(物业类别、地点、面积、规划用途、四至范围等)、出租用途、出租期限、租金标准、招租方式及理由、招租底价及理由、承租条件、确定承租人方式及理由等。物业出租方案应经本企业董事会或决策层(决策层不健全的,可以扩大到中层管理人员或下级企业负责人)研究决定,决定通过后进行公示,接受职工监督。相关决策资料应及时建档备案备查。

第九条  涉及危险品等经营或其他行政主管部门有明确规定的,企业应进行安全和环保情况评价。

第十条  企业原则上不得设置承租人资格条件,除非物 业出租方案中涉及物业功能用途而需设置承租人资格条件的或有其他需要设置情形的。对承租人资格设置特定条件的,应提供设置条件合理、公平的理由及依据,由集团公司或直管企业征求法律顾问或法律中介机构意见和建议,经集团公司或直管企业集体研究后决定。

第十一条  企业应制定物业出租报告制度,集团公司和 直管企业负责检查汇总本企业及下属企业物业出租情况,并 报送市国资委,于7月底前报送当年上半年出租情况,1月底前报送上一年年度出租情况。

第十二条  企业物业租金收入应按国家现行财务管理制度进行规范的会计核算和信息披露。

第十三条  有以下情况之一的,不得出租:

(一)已启动政府收储、拆迁、"三旧改造"的;

(二)已启动企业改制、重组和破产清算计划的;

(三)鉴定为危险建筑、违章建筑或不符合房屋建筑工程质量等安全标准的;

(四)其他依法不得出租的情形。

第十四条  原则上企业出租的物业,承租人不得转租,承租人确因特殊情况需要转租的,应向出租人提出书面申请,并由集团公司或直管企业审议通过。

 

第三章  租期管理

 

第十五条  企业应合理确定出租期限,实现经济利益和社会利益最大化。

第十六条  租赁合同约定的单次出租期限原则上不超过10年。单次出租期限不超过5年的,应经企业董事会或决策层会议决定。单次出租期限超过5年的,应经集团公司或直管企业领导班子集体审议同意后,事前报市国资委备案。

第十七条  企业因政府产业引导、政策扶持等原因需要 延长租期的,经相关部门出具明确意见或说明原因,可适当延长租期,但延长后的期限不得违反《中华人民共和国民法典》有关出租期限的规定。企业应逐级上报,集团公司或直管企业集体研究讨论决定后,报市国资委备案。

 

第四章  招租程序

 

第十八条  企业物业出租原则上采取公开招租方式在合法合规的资产租赁交易平台进行。汕头市行政区域内的企业物业出租,在汕头市恒益顺招标采购服务有限公司市属国有物业租赁平台公开进行,并按租赁平台相关交易规则组织交易。汕头市行政区域外企业物业出租的,可在物业所在地合法合规的产权交易机构公开进行。

第十九条  采取公开招租方式的,企业应在汕头市恒益顺招标采购服务有限公司网站、拟出租物业所在地合法的产权交易机构或市级及以上媒体发布招租公告,公告期不少于10个工作日。

第二十条  汕头市恒益顺招标采购服务有限公司应切 实履行招租平台责任,依据法律、法规以及相关规定,建立健全操作规则,规范平台服务和收费,严格把关招租程序。

平台应严格遵守国家数据和信息安全有关规定,所采集的信息和生成的业务数据不得外流。平台不得利用其服务平台发布法律法规禁止传播的信息,不得为企业、个人及其他组织发布有害信息提供便利。

第二十一条  有下列情况之一的,可以采取不公开招租方式,通过协商确定承租人:

(一)涉及国计民生、文物保护、公共安全、公共卫生等公益性物业出租需要的;

(二)市属国有企业之间的物业出租;

(三)其他不宜采取公开招租的情况。

采取不公开招租方式的,出租人应阐明原因、租金定价依据、租期等事项,并事前报市国资委备案。

第二十二条   企业物业的招租底价可以通过评估方式或市场比价方式确定。以评估方式确定招租底价的,应按照本办法第五章所述的规定执行。以市场比价方式确定招租底价的,企业以周边相同地段、类似功能和用途的市场出租价格,以及所在地区房屋租金参考价作为参考依据,并充分考虑市场供求情况,严格按照已制定的内部定价程序和制度执行。

第二十三条  在规定的招租信息公告期内只征集到一个意向承租人的,企业取招租底价与意向承租人报价两个价格的最高价作为出租价格直接签约;未征集到意向承租人的,出租人可适当降低价格或采取优惠措施后重新挂牌。每次降价比例不超过10%,并依照物业出租管理制度履行集体决策程序。新的招租价格低于招租底价90%时,应暂停招租程序,获得出资人书面批准同意后方可继续进行,并报市国资委备案。

第二十四条  企业物业出租应按照企务公开制度接受职工监督。重大物业出租事项应听取职工意见,招租结果向本企业职工公示。

 

第五章  物业出租评估

 

第二十五条  集团公司和直管企业对本级及其下属企业物业出租开展评估工作。企业纪检部门负责监督。

第二十六条  原则上,企业通过摇珠形式在广东省资产评估协会公布的《广东省20XX年综合评价综合排名前80家机构名单》(最新版)中选取第三方评估机构。

第二十七条  评估机构作出的评估结果应在企业内部进行公示,公示期不少于5个工作日。

 

第六章  合同签订

 

第二十八条   市属国有企业物业出租应依据《中华人民 共和国民法典》及相关规定订立书面租赁合同,并及时存档备案备查。

第二十九条 租赁合同的主要内容应包括: 双方当事人信息,出租物业状况,出租用途,出租期限,租金标准及调整幅度,租金缴纳时间及方式,物业使用要求及维修责任,物业安全管理、保险及环保责任,物业转租,当事人权利与义务,合同变更、解除、终止的情形,合同免责条款,合同纠纷的解决方式,违约责任等。

第三十条  物业出租合同应当约定承租人没有按时足额缴交租金的,出租人可以解除合同及解除合同后的相关事项的处理。承租人拖欠租金超过1个月的,出租人应及时发送催款函等方式进行催讨;拖欠租金超过3个月的,应立即通过法律途径追讨租金及要求解除租赁合同、收回场地等。

第三十一条  出租人应与承租人约定,租期提前终止或合同期满后对于承租人固定投入的合理、合法处置方式,避免物业退租时发生纠纷。

第三十二条  物业出租合同应当约定有下列情况之一的,出租人有权提前终止合同,以维护自身合法权益,防止国有资产流失,承租人应无条件无偿退出(包括承租人承租后的各种固定投入的处理):

(一)因城市建设规划或城市更新改造需要搬迁、土地被收储的;

(二)承租人擅自改变承租用途的;

(三)因法律、法规调整或其他不可抗力致使合同不能继续履行的。

 

第七章  监督检查整改

 

第三十三条  市国资委对市属国有企业物业出租管理工作进行指导和监督,每年不定期(至少2次)组织专人对市属国有企业物业出租管理工作进行监督检查,依法行使监督职能。集团公司和直管企业应加强和规范对下属企业的领导,切实强化企业内部监督,严格责任追究,充分体现监督 的严肃性、权威性、时效性,促进企业持续健康发展。

第三十四条  物业出租企业是出租行为的责任单位,企业主要负责人是本企业租赁行为第一责任人。集团公司和直管企业应对本级及其下属企业的物业出租 制度建设和物业出租执行情况进行定期检查,并将出租情况 按管理关系报市国资委备案。

各级企业每半年对自身物业出租情况进行自查,并将出 租情况汇总;每年年底将全年出租情况报集团公司或直管企 业,对违反规定行为进行整改,并作出说明。

第三十五条  企业纪检(监察)、监事会、内部审计机构及相关职能部门对本企业的物业出租管理工作进行全程监督,对物业租赁合同的履行情况进行定期检查和随机抽查,及时发现问题并纠正存在的问题,确保物业出租管理工作规范有序进行。

第三十六条  企业应加强对物业出租行为的企务信息 公开工作,并建立对本企业物业出租不规范行为的举报渠道,统一公布纪检举报邮箱或电话,同时及时核实举报信息,发现违法违纪违规行为线索的,应及时移交纪检监察部门处理。

第三十七条  集团公司和直管企业落实本级及下属企 业物业出租的整改工作。整改没有完成的,应对相应企业负  责人进行约谈,约谈过程中发现有违纪事实依据的,应移交  纪检监察部门。

第八章  责任追究

 

第三十八条  物业招租平台应建立国资系统黑名单管 理制度,对经常性拖欠租金并已采取法律手段催讨的人员列 入国资系统物业出租失信人员名单,并在平台通报批评,不 得再取得物业出租的竞租资格。

第三十九条  严禁企业擅自出租企业物业,违反相关规 定擅自减免租金。严禁以消费或福利等形式冲抵租金收入,严禁坐支物业出租收入、私设"小金库"等违法违规行为。

第四十条  对企业主要负责人及相关责任人在物业出租过程中违反本办法的,由相关部门视情节轻重对相关责任人依照有关规定处理。情节较轻的,约谈企业主要负责人, 并责令及时纠正、限期整改。对其所获得的不正当经济利益, 应当依法予以没收、追缴或者责令退赔;造成国有资产损失 的,应当依照有关规定承担赔偿责任;存在徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守等的,依照有关规定予以纪律处分;涉嫌违 法犯罪的,移送司法机关处理。

 

第九章  附 则

第四十一条  本办法所称"不少于"、"不超过"包含本数。第四十二条  本办法未尽事宜,按相关规定办理。

第四十三条  集体企业物业出租参照本办法执行。

第四十四条  本办法由市国资委负责解释。

第四十五条  本办法自发布之日起施行,原《市国资委修订印发<关于规范汕头市市属国有企业物业出租管理的指导意见>的通知》(汕国资(2017)199号)及相关通知、补充通知同时废止。原有规定与本办法不一致的,以本办法为准。